Der Immobilienmarkt in Dubai ist extrem volatil – egal ob Kauf oder Miete. Die Antwort auf die Frage „Was kostet eine Wohnung in Dubai?“ hängt von zahreichen Faktoren ab. Neben den üblichen Punkten wie Lage, Größe und Ausstattung spielt die Konjuktur eine enorme Rolle. Und die ist in den Vereinigten Arabischen Emiraten ein stetiges Auf und Ab. Selbst innerhalb eines Jahres können sich die Preise für gleichwertige Häuser oder Wohnungen leicht um 30% verändern.
Beispielsweise gab es in Folge der Krise von 2009 einen enormen Leerstand. Häuser und Wohnungen wurden für einen Bruchteil des Preises der Vorjahre angeboten. Bauprojekte wurden gestoppt oder erst gar nicht mehr begonnen. Ab 2014 führte die erfolgreiche Bewerbung um die Ausrichtung der Expo 2020 zu einer plötzlichen Preisexplosion. Seitdem werden jedes Jahr wieder zehntausende Wohneinheiten auf den Markt geworfen. Im Jahr 2019 wird der Immobilienmarkt von Dubai erneut von einer Krise heimgesucht. Wieder ruhen die Hoffnungen auf der Expo 2020. Allerdings ist zu befürchten, dass danach der Markt zusammenbricht und sich der Leerstand noch einmal deutlich erhöht.
Haus oder Wohnung mieten
Einen aktuellen Überblick über die aktuellen Preise für Mietwohnungen – egal ob furnished (also möbliert) oder leer – bekommt man am besten auf Webseiten wie propertyfinder.ae oder dubizzle.com. Dort werden Tausende Studios, 1-Bedroom, 2-Bedroom-Apartments oder auch größere Wohnungen und Villen angeboten. So erhält man schnell ein Gefühl für die aktuelle Marktlage. Schnäppchen darf man allerdings – wenn überhaupt – nur zu Krisenzeiten erwarten. Das Leben in Dubai ist teuer. Im Vergleich ist sind deutsche Großstädte – auch das teure München – deutlich günstiger. Deshalb mieten viele deutsche VAE-Expats keine Wohnung in Dubai, sondern leben in anderen Emiraten und pendeln nach Dubai. Vor allem Ras al Kheima wird immer beliebter.
Mietverträge werden in der Regel für ein Jahr geschlossen. Die Miete wird nach wie vor per Cheque bezahlt und ist im Voraus fällig – meistens für das ganze Jahr. In seltenen Fällen kann man sich mit dem Vermieter auf mehrere Cheques pro Jahr einigen. Diese werden dann für das gesamte Jahr vordatiert und beim Vermieter hinterlegt.
Im Mietervertrag wird auch festgelegt, wann Mieter und Vermieter sich gegenseitig über eine mögliche Verlängerung des Vertrages informieren. Offiziell gibt es in Dubai eine Art Mietpreisbremse. Liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem durchschnittlichen Preis vergleichbarer Wohnungen in Dubai, sind Preisanstiege bis zu 20% möglich. Bei einem geringeren Abstand zur Durchschnittsmiete verringert sich die mögliche Erhöhung. Allerdings gibt es Wege, wie Vermieter diese Regularien umgehen können. Beispielsweise kommt es immer wieder vor, dass Mietern gekündigt wird, weil der Vermieter die Wohnung (angeblich) verkaufen will – und zwar ohne Mieter. Nach erfolgreicher Kündigung entscheidet er sich dann allerdings spontan, die Wohnung zu behalten und zu einem deutlich höheren Preis wieder zu vermieten. Ein Schelm, wer böses dabei denkt.
Wohnung oder Haus kaufen
Immobiliengeschäfte in Dubai sind riskant. Egal ob man als reine Kapitalanlage investiert oder zum Arbeiten in Dubai weilt und seine eigene Bleibe kauft. Unter einer halben Million Euro ist kaum etwas zu haben. Schon gar nicht in den Wohnvierteln in Dubai, die bei Expats beonders beliebt sind. Der mittlere Osten ist ein Pulverfass, die Konjunktur kaum vorhersehbar und der Markt durchsetzt von zwielichtigen Gestalten. So mancher Verkäufer ist nur auf die üblichen 10% Anzahlung aus und läßt den Deal dann platzen. Dann ist es enorm schwierig, wieder an sein Geld heranzukommen – sei es weil ein einheimischer Geschäftspartner vor Gericht immer die besseren Karten hat, sei es weil der Geschäftspartner irgendwo im Ausland sitzt und nicht mehr erreichbar ist.
In den vergangenen Jahren hat sich die Risikolage zwar etwas verbessert, schließlich lebt das Emirat Dubai inzwischen mehr von Immobiliengeschäften als von der Ölförderung. Verläßlichkeit ist dabei ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Dennoch sind Investitionen in Immobilien in Dubai spekulativ. Insbesondere dann, wenn der Kauf noch in der Planungs- oder Bauphase getätigt wird. Immer wieder kommt es vor, dass Projekte nicht oder deutlich später als geplant fertiggestellt werden. Eventuelle Mieteinnahmen fallen dann aus und die Finanzierung bricht zusammen. Das wiederum kann zu einem Gefängnisaufenthalt führen, denn geplatzte Cheques werden hart bestraft.
Ebenfalls zu beachten ist die Tatsache, dass Immobilien in Dubai durch das Klima und gegebenenfalls auch durch häufige Ein- und Auszüge schneller „abgewohnt“ werden als in Europa.
Der Kauf einer Immobilie für den Eigenbedarf ist weniger problematisch – solange man einen Job hat und eventuelle Kredite rechtzeitig bedient werden. Wenn man zu einem günstigen Zeitpunkt einsteigt, nicht anfallende Mietkosten berücksichtigt und zum richtigen Zeitpunkt wieder verkauft, kann sich die Investition mehr als lohnen.
Nebenkosten
Die Nebenkosten sollten man keinesfalls vernachlässigen, denn sie können signifikant sein. Beispielsweise fallen beim Kauf einer Immobilie 4% Transfergebühr beim Dubai Land Department an. Diese Kosten sind mit den Notargebühren in Deutschland vergleichbar. Dazu kommen Bearbeitungsgebühren in Höhe von bis zu 5000 AED und Maklergebühren. Zwar ist der Immobilienmarkt inzwischen einigermaßen reguliert. Allerdings heißt das nicht, dass es keine unseriösen Makler gibt, die überhöhte Courtagen verlangen. Im Idealfall vermeidet man Maklerkosten komplett, indem man einen Relocation Service für die Wohnungssuche nutzt.
Nach dem Vertragsabschluss sind die Unterhaltungskosten zu beachten. Elektrizität ist verhältnismäßg günstig. Allerdings ist Wasser richtig teuer. Eigentlich ist das nicht verwunderlich – schließlich liegt Dubai bekanntermaßen in der Wüste. Dennoch ist so mancher Besitzer einer Villa mit Außenpool regelmäßig schockiert, wieviel Wasser – und damit bares Geld – im Laufe eines Jahres verdunstet.
Auch die unvermeidliche Klimaanlage reißt leicht Löcher in die Finanzen. Insbesondere im Sommer, wenn die Temperaturen auf über 50 Grad steigen. Dann laufen die Klimaanlagen auf Hochtouren. Dabei sind Wohnungen in Hochhäusern noch verhältnismäßig effizient zu kühlen. Und das obwohl die Sonneneinstrahlung durch die riesigen Glasfasaden zu einem regelrechten Treibhauseffekten führen. Moderne Wohntürme sind an District Cooling – dem kalten Äquivalent von Fernwärme – angeschlossen. Außerdem sind die Wohnungen darin von anderen gekühlten Wohnungen umgeben. Im Gegensatz dazu brennt die Sonne bei freistehenden Villen auf Dächer und Außenwände.
Ein weiterer Faktor sind Personalkosten für Gärtner, Poolboys und Torwächter.
